原標(biāo)題：探析夫妻一方擅自處分共有房屋的法律效力

　　受邀嘉賓：甘肅久銘律師事務(wù)所律師阮磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報(bào)記者李曉云

　　本期主題：在房屋買賣合同糾紛中，經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方未經(jīng)其配偶同意出賣共有房屋的情況，尤其是在房價(jià)上漲的情況下，出賣人及其配偶可能受利益驅(qū)使，一方擅自與第三人訂立房屋買賣合同，另一方以無權(quán)代理或無權(quán)處分為由主張買賣合同無效或要求解除合同。那么，此時(shí)買賣合同是否有效？若因共有人不同意出售導(dǎo)致合同無法履行，買受人權(quán)利又如何保障？本期舉案說法我們就此進(jìn)行探討。

　　典型案例：李女士和丈夫張先生婚后擁有一套房屋，最近他們?yōu)榱速徶眯路繘Q定將房子賣掉。張先生與中介公司簽訂《房屋買賣居間合同》后，委托中介公司掛牌價(jià)230萬元尋找買家，簽約后張先生就到國外出差一個(gè)月。劉先生通過中介看中了這套房子，但希望價(jià)格再便宜一點(diǎn)，通過雙方幾次協(xié)商，李女士最后同意以138萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，劉先生支付了定金20萬元。誰知簽約后半個(gè)月，張先生就從國外回來了，當(dāng)他得知房價(jià)為138萬元，覺得太便宜了，于是找到劉先生告知這是他們夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，李女士一個(gè)人無權(quán)處分，要求解除合同，但劉先生認(rèn)為李女士有權(quán)簽訂合同，且已交付了定金，堅(jiān)決要求履行這份合同。雙方協(xié)商不成，劉先生訴至法院，要求履行《房地產(chǎn)買賣合同》。

　　主持人：本案中李女士擅自處分房屋的行為是否有效？

　　阮　磊：所謂共同共有是指兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系一般發(fā)生在互有特殊身份關(guān)系的當(dāng)事人之間，較為典型的是基于夫妻關(guān)系而發(fā)生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系，以及家庭成員之間的共有等共同共有財(cái)產(chǎn)形式。根據(jù)法律規(guī)定，部分共同共有人未經(jīng)其他共有人同意而擅自處分共有房屋的，要看事后該處分行為是否獲得其他共同共有人的追認(rèn)。獲得其他共同共有人追認(rèn)的，該處分行為合法有效；沒有獲得追認(rèn)而擅自處分共有房產(chǎn)的，合同無效。本案中房屋系李女士和張先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人對(duì)共同共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)為無效。

　　主持人：夫妻一方擅自處分共有房屋，買受人的利益如何保障？

　　阮　磊：法律雖然承認(rèn)無權(quán)處分人簽訂的買賣合同的效力，買受人可獲得要求出賣人（無權(quán)處分人）按照合同約定交付標(biāo)的物的請(qǐng)求權(quán)，但該請(qǐng)求權(quán)系債權(quán)，不能直接引起物權(quán)變動(dòng)，也不能對(duì)抗所有權(quán)人對(duì)該標(biāo)的物的所有權(quán)，故無權(quán)處分人將因其權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法對(duì)買受人實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。本案中，在房屋買賣中，因無權(quán)處分人李女士不是房屋權(quán)屬證書載明的完全所有權(quán)人，將無法完成交易不動(dòng)產(chǎn)的過戶登記。此時(shí)買賣合同雖然有效，但本質(zhì)上已經(jīng)是履行不能，除非李女士獲得其他房屋所有權(quán)人即張先生的追認(rèn)，或者無權(quán)處分人李女士事后獲得處分權(quán)，否則買受人劉先生將無法獲得房屋的所有權(quán)。因此，房屋買受人劉先生可根據(jù)《民法典》第五百六十三條第一款，行使法定解除權(quán)解除買賣合同，追究無權(quán)處分人李女士的違約責(zé)任。